2023 год выдался непростым для многих покупателей жилья - цены на жилье в США и ставки по ипотечным кредитам для многих стали недоступны.
В то же время нехватка предложения жилья усилила конкуренцию со стороны покупателей-конкурентов, что усложнило поиск подходящей недвижимости. Многие покупатели и продавцы задаются справедливым вопросом: улучшится ли ситуация с недвижимостью в ближайшее время?
Этот логический вопрос также вызвал у нас любопытство. Но мы не просто искали краткосрочные ответы. Мы также хотели знать, как может пошатнуться национальный рынок США в долгосрочной перспективе. Итак, мы обратились к ряду экспертов за их прогнозами по поводу рынка недвижимости в США на следующие 5 лет.
Цифры и тенденции национального рынка недвижимости США
Прежде чем изучать прогнозы по недвижимости на ближайшие 5 лет, полезно оценить текущее состояние рынка жилья по всей стране.
Согласно последним данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), средняя цена продажи существующих домов выросла на 2,8% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 394 300 долларов.
Также произошло сокращение продаж существующих домов на 2%, что привело к сезонно скорректированному годовому показателю в 3,96 миллиона. Это отражает снижение на 15,4% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Количество непроданных существующих домов выросло на 2,7% по сравнению с предыдущим месяцем и на конец сентября составило 1,1 миллиона домов. Это соответствует запасу на 3,4 месяца при текущем ежемесячном уровне продаж.
Вот краткое изложение других текущих ключевых цифр, которые говорят нам, где находится национальный рынок жилья, на основе последних данных NAR, Redfin, Freddie Mac и The Mortgage Reports:
- 394 300 долларов США – средняя цена продажи существующего дома (рост на 2,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года)
- 21 день – среднее количество дней, в течение которых существующие дома оставались на рынке в сентябре (по сравнению с 19 днями год назад)
- 31,2% – доля домов, продаваемых выше прейскурантной цены (по сравнению с 30% год назад)
- 29% — доля продаж жилья, поступающих от покупателей, впервые покупающих жилье (по сравнению с 30% в июле)
- 7,63% – средняя фиксированная ставка по обычной 30-летней ипотеке на момент написания статьи.
- 40 000 долларов США — сумма покупательной способности, которую покупатель жилья с ежемесячным бюджетом в 3 000 долларов потерял за последний год.
Однако когда дело доходит до полного понимания ситуации, необработанные статистические данные дают лишь частичную картину. Чтобы погрузиться глубже и выяснить текущее положение национального рынка жилья, а также предсказать будущую траекторию ставок, цен, запасов, кредитного плеча и других важных показателей, мы изучили точку зрения нескольких групп отраслевых экспертов. Ниже вы можете найти их ценную информацию о прогнозе рынка недвижимости на следующие 5 лет.
Текущий обзор рынка жилья в США
Прежде чем углубиться в экспертные мнения о прогнозах в сфере недвижимости на следующие 5 лет, мы сначала попросили нашу группу взглянуть на ситуацию в правильной перспективе. Вот что они сказали о нынешнем состоянии рынка недвижимости по всей стране.
Клиффорд Росси, профессор финансов Школы бизнеса имени Роберта Х. Смита при Университете Мэриленда:
«Рынок жилья в США испытывает воздействие двух факторов: высоких процентных ставок и низкого жилищного фонда. Оба значительно увеличили стоимость жилья и создали худший кризис доступности за всю историю. Более высокие ставки фактически лишили многих домовладельцев с низкими ипотечными кредитами возможности выставлять свои дома на продажу, и это явление усугубляет кризис предложения жилья. Цены на жилье остаются значительно выше долгосрочных фундаментальных показателей во многих городских агломерациях, при этом в некоторых районах наблюдается дальнейшее давление со стороны демографических сдвигов эпохи пандемии, которые произошли в некоторых густонаселенных районах с высокими затратами на другие рынки в Техасе, Теннесси и Флориде например. Финансово уязвимые сегменты, такие как заемщики с низкими и средними доходами, а также заемщики из числа меньшинств, больше всего страдают от этих препятствий. Не стоит ожидать облегчения ни предложения, ни ставок по ипотечным кредитам, пока инфляция не вернется к целевому показателю ФРС в 2%. Инициаторы ипотечных кредитов испытывают серьезное финансовое давление, причем наиболее уязвимыми являются недепозитные ипотечные кредиторы. Рынок ипотечного кредитования переживает резкий спад с рефинансированием на исторически низком уровне, который, если он продолжится, лишь еще больше замедлит развитие экономики в целом в 2024 году, которая столкнется с рядом рисков в следующем году».
Роб Барбер , генеральный директор ATTOM:
«Рынок сейчас находится в движении после года, проведенного один шаг назад, один шаг вперед, и его подталкивали и тянули многочисленные силы, которые могут повернуть ситуацию в ту или иную сторону в ближайшие месяцы. Этой весной средняя цена на частные дома и квартиры по всей стране подскочила на 9%, что привело к росту цен почти по всей стране, согласно нашим данным. Летом рост снизился до 2%. Оба эти роста находились в пределах того, что часто наблюдается во втором и третьем кварталах любого года — скачок во втором квартале, за которым следует меньший рост в третьем, — что делает сезон покупок 2023 года нормальным. Но недавний рост последовал за весьма необычным спадом на 8% со второго квартала прошлого года по первый квартал этого года, который произошел во время роста ставок по ипотечным кредитам и высокой инфляции потребительских цен. Рынок не видел подобной картины с тех пор, как более десяти лет назад он начал восстанавливаться после Великой рецессии».
Альберт Л. Лорд III, основатель/генеральный директор Lexerd Capital Management: «Рынок недвижимости ограничен предложением, достигает уровня недоступности и демонстрирует признаки постоянного неудовлетворенного спроса. Высокие ставки по ипотечным кредитам, достигшие 7,8%, создали серьезную проблему с запасами и, в сочетании с ограниченным объемом нового строительства, привели к росту средних цен на 17% по сравнению с прошлым годом. Домохозяйства, заинтересованные в продвижении на рынке недвижимости, не могут позволить себе увеличение бремени процентных ставок; таким образом, предложение существующих домов сократилось почти на 42% по сравнению с уровнем до пандемии. Общий объем введенного в действие жилого строительства имеет анемичный рост на 1% по сравнению с 2022 годом, а ввод жилья на уровне 1,23 миллиона ниже прошлогоднего тренда, чего недостаточно для решения проблемы недостаточного предложения. Интерес покупателей остается высоким: 44% домов, выставленных на продажу, получили три или более предложений, а почти 37% объектов недвижимости продаются по цене выше прейскурантной. В то время как факторы местного рынка, такие как регулирование округа, качество школ и новое строительство, влияют на предложение, тенденция в выдаче разрешений на строительство снижается: в августе количество разрешений достигло 1,54 миллиона, по сравнению с 1,7 миллиона год назад».
Перенесемся в 2026–2027 годы, и я предполагаю, что они снова снизятся до диапазона 5–6%».
Сандерс: «Ожидается, что ставки по ипотечным кредитам вырастут в ближайшие 5 лет, поскольку Федеральная резервная система повышает процентные ставки для борьбы с инфляцией. Однако в период с 2024 по 2026 год рост должен замедлиться, а в 2027 году ставки могут даже снизиться. Среди факторов, которые могут повлиять на ставки по ипотечным кредитам в следующие 5 лет, — инфляция, политика Федеральной резервной системы и экономический рост. Покупателям жилья следует рассмотреть возможность установления низкой ставки по ипотеке уже сейчас, поскольку ожидается, что ставки скоро вырастут».
Будет ли увеличиваться жилищный фонд в ближайшие 5 лет?
Когда дело доходит до прогноза рынка недвижимости на следующие 5 лет, некоторые эксперты прогнозируют небольшое увеличение количества доступного жилья, в то время как другие полагают, что новое строительство может отстать от темпов, что приведет к продолжающейся нехватке доступной недвижимости.
Гелиос: «Как только ставки по ипотечным кредитам покажут признаки снижения, вы увидите рост доверия покупателей и продавцов жилья, что приведет к увеличению количества домов, поступающих на рынок, и покупатели захотят эти дома. Начиная с 2024 года у вас будет группа людей, которые привыкли к новым более высоким нормам и, возможно, поддадутся им».
Ширшиков: «В течение следующих 5 лет я предвижу, что уровень запасов будет постепенно увеличиваться. Существует значительное давление на новое строительство, и девелоперы его догоняют, хотя и медленно. Кроме того, по мере стабилизации экономики у большего числа людей может возникнуть соблазн продать, что немного сбалансирует чашу весов. Но это не произойдет в одночасье; Терпение будет здесь главным в игре».
Лорд: «Ожидается, что текущий запас в 1,1 миллиона единиц не изменится в 2024 году. Я ожидаю увеличения предложения на 5% в 2025 году, 7% в 2026 году, 8% в 2027 году и 5% в 2028 году. к улучшению ставок по ипотечным кредитам, что будет мотивировать нынешних домовладельцев двигаться вверх по жилищной лестнице, а также к демографическим сдвигам, поскольку пожилые американцы сокращаются».
Сандерс: «Я ожидаю меньшего количества домов в ближайшие 5 лет из-за роста затрат на строительство, сбоев в цепочках поставок и ограничений по зонированию. Но к 2027 году может появиться больше домов, поскольку строители догонят спрос. Если вы хотите что-то купить, будьте готовы к конкуренции, поскольку запасы останутся низкими».
Перейдем ли мы на рынок покупателя?
Прогноз рынка недвижимости на ближайшие 5 лет предсказывает целый ряд возможностей: сохранение рынка продавцов с низким предложением и высоким спросом, потенциальный сдвиг в сторону рынка покупателей из-за нового строительства и роста ставок по ипотечным кредитам, а также прогнозируемый баланс между предложением и спрос примерно к 2027 или 2028 году.
Хепп: «Рынок останется рынком продавцов, поскольку количество домов на продажу остается на историческом минимуме. Тем не менее, поскольку ставки по ипотечным кредитам продолжают расти, все больше продавцов начнут снижать цены, особенно если их заставят продавать. Это может стать облегчением для покупателей».
Шишиков: «Сейчас продавцы сидят на месте. Но я ожидаю, что в течение следующих 5 лет мы увидим сдвиги между рынком продавцов и покупателей, почти как времена года. Поскольку новое строительство увеличивает запасы, а ставки по ипотечным кредитам подталкивают вверх, мы можем увидеть небольшой наклон в сторону рынка покупателей. Однако дело еще и в географическом положении. Некоторые районы могут оставаться стабильными рынками продавцов из-за продолжающегося высокого спроса и низкого предложения, в то время как в других может наблюдаться приток недвижимости, склоняющий чашу весов в пользу покупателей».
Лорд: «Я ожидаю, что в ближайшие годы рынок недвижимости будет рынком продавцов до 2027 и 2028 годов, когда спрос и предложение будут ближе к равновесию. Улучшение запасов и снижение ставок будут способствовать более сбалансированным условиям поставок».
Сандерс: «Рынок жилья, скорее всего, будет благоприятствовать продавцам в течение следующих 3–4 лет из-за низкого спроса и предложения. Но к 2027 году покупателям может стать легче, поскольку будет построено больше домов и снизятся ставки по ипотеке. Покупатели жилья должны быть готовы к конкурентному рынку и учитывать свое финансовое положение перед покупкой».
Гелиос: «Рынок начал переходить к рынку покупателей в начале 2022 года. Перенесемся на следующие 5 лет после конца 2023 года, и вы увидите продолжающийся переход к рынку покупателей, особенно если жилищный фонд увеличится».
Может ли рынок жилья рухнуть или наступить рецессия?
Хотите узнать, в каких областях безопаснее покупать в обозримом будущем? ATTOM предоставляет ценную информацию. Вот их список 10 крупнейших округов США, которые в настоящее время представляют наименьший риск спада на рынке жилья:
- Округ Читтенден, Вирджиния
- Округ Бентон, Арканзас
- Округ Фэрфакс, Вирджиния
- Округ Принс-Уильям, Вирджиния
- Шелби Каунти, Алабама
- Округ Касс, Северная Дакота
- Округ Миддлсекс, Массачусетс
- Округ Браун, Висконсин
- Округ Резерфорд, Теннесси
- Округ Сарпи, Невада
В последнем обновлении ATTOM выяснилось, что некоторые из рынков с наиболее высоким уровнем риска (оцениваемых на основе таких факторов, как доступность жилья, возможность выкупа и другие показатели) в стране в настоящее время расположены в Нью-Йорке (с восемью ведущими рынками). 50 наиболее уязвимых округов по всей стране), Чикаго (шесть округов) и Филадельфии (три округа). Кроме того, шесть округов были определены в различных регионах Калифорнии, в то время как большинство из оставшихся 50 округов были расположены в Индиане и вдоль восточного побережья.
Означает ли преобладание этих ключевых рынков, подверженных потенциальному снижению цен и потере права выкупа, о надвигающемся спаде на рынке жилья? За ответами мы обратились к нашим проверенным экспертам.
Лорд: «Я не предсказываю рецессии на рынке недвижимости, независимо от экономических условий. В отсутствие катастрофических событий отсутствие жилья в целом, сильное формирование домохозяйств и выгодные условия финансирования будут способствовать дальнейшему росту рынка».
Хепп: «Рынок жилья уже находится в состоянии рецессии, поскольку продажи, строительство и запасы находятся на долгосрочном минимуме. Тем не менее, крах рынка жилья, который предполагает двузначное снижение цен на жилье, маловероятен, учитывая низкие запасы».
Сандерс: «Риск рецессии или краха рынка жилья в ближайшие 5 лет незначителен из-за низкого уровня товарных запасов, высокого спроса и относительно низких ставок по ипотечным кредитам. Однако покупатели должны осознавать такие риски, как рост безработицы».
Гелиос: «Много говорят о крахе жилья, но нет никаких показателей, подтверждающих это утверждение. У нас нет рекордных потерь рабочих мест, снижения стоимости домов или плохих ипотечных кредитов, предлагаемых в больших масштабах. Отсутствие надлежащего жилищного фонда является основным фактором, который удерживает рынок от краха».
Ширшиков: «Хотя это всегда возможно, в настоящее время я не вижу полномасштабного краха рынка жилья на горизонте в ближайшие 5 лет. Да, возможно некоторое охлаждение, особенно в регионах, где наблюдается быстрый и потенциально неустойчивый рост, но общенациональный крах не кажется неизбежным. Некоторые факторы, такие как постепенное повышение ставок по ипотечным кредитам и увеличение жилищного фонда, могут укротить пыл рынка, но это естественная рыночная самокоррекция, а не предвестники краха. Рынок более устойчив, чем люди думают».
Итог: прогноз рынка недвижимости на ближайшие 5 лет
Целесообразно ли потенциальным покупателям жилья совершить покупку как можно скорее или отложить покупку?
Произойдет ли в ближайшие новые годы значительное снижение цен на жилье, что сделает покупку дома разумным решением?
Наши профессионалы отрасли делятся своими мыслями о прогнозе в сфере недвижимости на ближайшие 5 лет:
Лорд: «По сравнению с 2021–2023 годами рынок недвижимости, как ожидается, замедлится, а не рухнет. Тем не менее, цены будут расти, но не такими темпами, которые наблюдались в последние два года. Жилищное строительство улучшится, в то время как затраты и материалы сделают новое жилье дорогим, приближающимся к уровню недоступности. Спрос снизится, что приведет к более сбалансированному равновесию и, следовательно, к замедлению роста цен на недвижимость».
Гелиос: «Я предвижу, что на рынке жилья произойдет небольшое снижение ставок по ипотечным кредитам, начиная с 2024 года, поскольку рынок отдает предпочтение большему количеству покупателей жилья, хотя я не вижу, чтобы они снизились до исторических минимумов, которые мы испытали во время пандемии. Мы также должны увидеть увеличение жилищного фонда, поскольку доверие продавцов растет наряду со снижением ставок по ипотечным кредитам».
Ширшиков: «Что касается прогноза рынка недвижимости на ближайшие 5 лет, то я настроен осторожно-оптимистично. Я считаю, что в течение следующих 5 лет мы увидим много приливов и отливов — некоторые взлеты, некоторые падения, но в целом рынок здоровый. Цены должны продолжать расти, хотя и медленнее, и покупатели могут получить больше возможностей по мере увеличения запасов. Но помните, недвижимость глубоко локальна. То, что происходит в национальном масштабе, может по-разному проявиться у вас на заднем дворе».
Гарвенс: «Умные будут покупать в ближайшие годы, а напуганные — нет. Жадные дни 2021 года, когда цена большинства домов значительно превышала запрашиваемую, навсегда прошли, поэтому в страшные дни 2024 года и далее самые проницательные покупатели жилья будут делать разумные инвестиции. Когда вы найдете подходящий дом в нужном районе, стоимость которого на 50 000 долларов ниже стоимости 2021 года, купите его. Даже если вам придется платить на 500 долларов больше в месяц, чтобы получить его, умные покупатели поймут, что они будут впереди рынка в течение следующих 100 месяцев. Это долгий срок, чтобы продать, рефинансировать или погасить его».
